Travaux sans permis d’urbanisme à Bruxelles: un régime transitoire trop souvent méconnu - Par Me Barthelemy Gorza

Travaux sans permis d’urbanisme à Bruxelles: un régime transitoire trop souvent méconnu – Par Me Barthelemy Gorza

Travaux sans permis d’urbanisme à Bruxelles: un régime transitoire trop souvent méconnu

Publié dans l’Echo du 18 août 2016

La réglementation urbanistique s’étant fortement complexifiée, il est fréquent de constater, notamment à l’occasion d’une vente immobilière, que l’immeuble en question a fait l’objet de travaux sans permis d’urbanisme. Une telle constatation s’avère souvent gênante dans le contexte spécifique d’une vente, sachant que le maintien de ces travaux irréguliers constitue une infraction qui se transmet du vendeur à l’acheteur.

Toutefois, avant de conclure à l’existence d’un réel risque sur le plan juridique, il convient de procéder à une analyse en deux temps consistant, tout d’abord, à vérifier si un permis était légalement requis au moment des travaux et, ensuite, à examiner si les travaux réalisés sans permis sont susceptibles de faire l’objet d’une régularisation.

Sur la nécessité ou pas d’un permis d’urbanisme, il faut généralement avoir égard à la réglementation urbanistique en vigueur au moment où les travaux ont été réalisés, ce qui implique de devoir procéder à un examen de l’application de la loi urbanistique dans le temps. Etant les réformes successives, un tel examen se révèle souvent complexe.

Cette complexité explique d’ailleurs que certains procès-verbaux d’infraction urbanistique sont dressés à torts par les autorités compétentes qui se fondent sur la seule constatation que des aménagements ne sont pas couverts par un permis, sans avoir toutefois vérifié leur date de réalisation et la réglementation applicable à cette époque.

Dans son arrêt du 21 juillet 2012, le Conseil d’Etat a ainsi confirmé que si, à la suite d’un procès-verbal d’infraction, un permis de régularisation est introduit par le propriétaire, et cela alors même qu’aucun permis n’était requis au moment de faits, l’autorité administrative ne peut ni accorder, ni refuser le permis, mais uniquement constater que la demande de permis est sans objet.

Ce premier examen se pose dans beaucoup d’hypothèses, parmi lesquelles on retrouve notamment la division d’une maison en appartements, la modification d’une zone de recul en emplacement de parking, l’aménagement de combles, etc.

En cas de confirmation de travaux sans obtention d’un permis requis, il n’en résulte pas nécessairement un risque insurmontable étant donné que, dans certains cas, leur régularisation est soumise à un régime transitoire assez favorable.

Ce régime transitoire qui a fait l’objet d’une récente réforme en 2014 est fixé à l’article 330, §3 du Code Bruxelles de l’Aménagement du Territoire. Cette disposition comporte tout d’abord une confirmation de la nécessité d’un permis pour les actes et travaux qui étaient soumis à permis et accomplis avant le 1er juillet 1992, sans qu’un tel permis n’ait été obtenu.

Cet article poursuit en indiquant que ce permis ne peut être délivré que si les actes et travaux en question sont conformes à l’affectation planologique ou à un permis de lotir en vigueur au moment où ils ont été exécutés, et que l’usage du bien n’a pas été modifié depuis le 1er juillet 1992.

Il ressort généralement de cette disposition transitoire que les travaux dont on parvient à prouver qu’ils ont été réalisés avant le 1er juillet 1992 et qu’ils ont été maintenus depuis cette date, sont régularisables pour autant qu’il n’y ait pas de contrariété avec le Plan régional d’affectation du sol ou, le cas échéant, avec un plan particulier d’aménagement du sol ou un permis de lotir. Si, malgré les travaux, l’affectation reste inchangée, cette dernière condition ne pose en général pas de difficulté.

Deux exceptions sont posées par rapport à ce régime transitoire, à savoir les biens faisant l’objet d’une mesure de protection, ainsi que les travaux qui impliquent la création de logements qui ne répondent manifestement pas au titre II du Règlement régional d’urbanisme. Le caractère manifeste de la contrariété n’étant pas défini, ce critère est laissé à l’appréciation des autorités.

 

Barthélémy GORZA

Avocat au Barreau de Bruxelles