Projet de construction et de rénovation

Projet de construction et de rénovation

Me Sadri ELLOUZE

 

Cette question est malheureusement celle que tout maître d’ouvrage novice, et même professionnel, doit se poser avant la réalisation de son projet, lorsque des tensions surviennent sur son chantier ou lorsque des vices, manquements ou malfaçons apparaissent.

Lors de ces moments difficiles, qui sont toujours empreints d’émotion, le maître d’ouvrage doit, par tout moyen, garder à l’esprit le but qu’il s’est fixé lors de la naissance de son projet, à savoir concrétiser sa construction ou sa rénovation dans le délai fixé, au prix convenu et dans le strict respect, par les divers intervenants, des règles de l’art.

Il doit également veiller à ce qu’à aucun moment son chantier ne s’enlise dans une situation de blocage qui aurait pour effet d’entraîner d’importants retards d’exécution.

 

La prudence s’impose

Afin d’éviter la survenance de tels conflits, le maître d’ouvrage devra être prudent et rigoureux. Pour ce faire, il veillera à contacter un architecte ou un architecte d’intérieur (régulièrement assuré auprès d’une compagnie d’assurance spécialisée) avec lequel il signera un contrat en bonne et due forme présentant les droits et obligations des parties. Il sera ensuite attentif à analyser en profondeur les devis et projets de contrat d’entreprise remis par les entrepreneurs qui souhaitent obtenir le marché ainsi que la détention, par ceux-ci, des accès à la profession et des enregistrements requis pour l’exécution des travaux auxquels ils postulent.

Il vérifiera que son entrepreneur dispose d’une assurance R.C. Exploitation, voir une police d’assurance « Tout risque chantier » et participera également de manière assidue aux réunions de chantier qui seront dirigées par l’architecte concepteur et contrôleur de l’exécution du chantier.

 

Côté Cours et Tribunaux

Malheureusement, il arrive souvent que ces consignes de prudence ne soient pas respectées. Une lecture rapide de la jurisprudence permet en effet de constater que les Cours et Tribunaux du Royaume regorgent d’affaires qui opposent un maître d’ouvrage à son entrepreneur, à son architecte et/ou à son ingénieur stabilité.

Ces litiges présentent toujours une complexité juridique importante.

De plus, ils obligent les magistrats à trancher des conflits qui reposent sur des données techniques de construction pointues, en perpétuelle évolution, que seul un architecte ou un entrepreneur spécialisé peut appréhender complètement et efficacement.

Les experts

C’est la raison pour laquelle les Cours et Tribunaux procèdent, de manière presque systématique, à la désignation d’experts judiciaires spécialisés dans le domaine technique qui oppose les parties. Il s’agit d’experts judiciaires qui présentent le plus souvent le titre d’architecte, d’ingénieur en construction ou de géomètre-expert.

Ces experts judiciaires ont pour tâche de répondre aux questions posées par le Tribunal après avoir examiné les lieux litigieux, entendu les parties et analysé leurs documents.

Un avis déterminant

Même si le rapport de ces experts ne constitue qu’un avis donné au Juge, il n’en reste pas moins qu’ils ont pour charge de traduire des données techniques peu intelligibles pour un non professionnel de la construction en langage compréhensible pour un juriste. A savoir : qui est qui ? qui a fait quoi ? qui a commis une faute ? quel est le dommage subi par la partie qui se plaint ? Comment réparer le dommage ? etc.

L’avis de l’expert judiciaire est donc crucial puisque les Cours et Tribunaux confirment et entérinent fréquemment les grandes lignes directrices des conclusions établies par l’expert judiciaire désigné.

 

Médiation – Arbitrage – Conciliation

Le maître d’ouvrage devra également être attentif au fait qu’il lui est possible, si cela a été expressément prévu initialement au contrat ou convenu lorsque le contentieux naît, d’éviter de faire appel aux Cours et Tribunaux, victimes pour la plupart d’un grave arriéré judiciaire, pour privilégier la mise en œuvre des modes alternatifs de règlement des conflits.

Il s’agit principalement de la médiation et de l’arbitrage. Ces deux procédés présentent des avantages mais également des inconvénients non négligeables. Ces inconvénients exigent donc que le maître d’ouvrage soit particulièrement attentif à ce à quoi il s’engage lorsqu’il met en œuvre un tel mode alternatif de règlement de conflit.

A côté de la médiation et de l’arbitrage, il existe également un système intermédiaire, à savoir celui institué par la Commission de conciliation Construction.

La Médiation

La médiation est définie et est règlementée par les articles 1724 à 1737 du Code Judiciaire. Ce processus permet de désigner une ou plusieurs personnes (juriste et technicien) qui seront chargées d’écouter les parties, de comprendre leurs attentes et leurs points de vue et d’enfin tenter de les concilier pour conclure, après concessions réciproques, un accord transactionnel mettant fin à leur litige.

L’utilité de ce procédé ne vaut que si les parties souhaitent véritablement convenir d’un accord en raison du fait que le médiateur ne tranche pas le litige et ne peut, en aucune manière, imposer une solution aux parties.

Cette médiation, si elle est librement convenue et si elle est menée par des professionnels du domaine, peut aboutir à des résultats favorables, rapides et moins coûteux qu’une procédure judiciaire de longue haleine.

Cependant, une telle démarche nécessite un investissement personnel et une aptitude au compromis. De plus, elle peut être chronophage en cas d’échec des discussions puisque les parties reviendront au point de départ de leur conflit si ces négociations échouent et ce, pour la simple et bonne raison que l’ensemble des propos qu’elles auront pu tenir en cours de médiation demeureront totalement confidentiels.

L’Arbitrage

L’arbitrage trouve son siège légal dans les articles 1676 à 1723 du Code Judiciaire. La convention d’arbitrage est le contrat par lequel les parties à un conflit décident de soustraire le litige qui les opposent à la compétence des juridictions étatiques pour le soumettre à des arbitres. Il s’agit donc d’une convention conclue entre parties qui prévoit que le litige né ou à naître sera tranché non pas par un Tribunal de l’Ordre Judiciaire mais bien par une instance privée composée d’un ou de plusieurs arbitres préalablement choisi(s) et rémunéré(s) par les parties. Les Arbitres ne sont donc pas des fonctionnaires dépendant du SPF JUSTICE. L’objectif de l’arbitrage est donc de faire trancher un litige non pas par un Magistrat Juge de Paix, de 1ère Instance ou d’Appel mais bien par une personne privée que les parties ont librement choisie pour régler le différend qui les oppose. Il s’agit le plus souvent d’Avocats, de Notaires, etc.

L’avantage de l’arbitrage consiste dans sa rapidité et sa discrétion. Par contre, son inconvénient majeur consiste dans le coût, souvent important, de la procédure d’arbitrage puisque les parties doivent avancer les frais et honoraires des Arbitres, lesquels seront, en fin de procédure d’arbitrage, imputés à la partie qui perdra son procès selon un pourcentage de répartition fixé par les Arbitres. A titre d’exemple, les « frais de mise au rôle » dans le cadre d’une procédure locative devant un Juge de Paix s’élèvent à une somme forfaitaire de 35 EUR tandis que les frais et honoraires d’un Arbitre désigné pour trancher un litige locatif simple avoisineront environ 500 EUR. A ces frais, s’ajoute le fait que la partie qui obtiendra gain de cause dans une procédure d’arbitrage devra, si son adversaire ne s’exécute pas volontairement, introduire une procédure devant le Président du Tribunal de 1ère Instance pour obtenir une formule exécutoire à cette sentence afin qu’elle puisse faire l’objet d’une exécution forcée par Huissier de Justice. De plus, le lecteur sera attentif au fait que si la convention d’arbitrage ne prévoit pas expressément que la sentence peut faire l’objet d’une procédure d’appel, elle deviendra définitive et ne pourra plus faire l’objet du moindre recours.

Le lecteur doit également être attentif au fait que le Code Judiciaire n’impose aucune qualification particulière pour devenir l’arbitre d’un litige qui oppose deux personnes. La loi précise seulement que l’arbitre doit être étranger aux parties en litige et offrir des garanties suffisantes d’impartialité et d’indépendance.

Le piège des contrats disponibles gratuitement sur internet

Le lecteur sera méfiant quant aux clauses d’arbitrage qui sont souvent contenues dans des modèles de contrats fournis gratuitement sur internet par des institutions d’arbitrage. Il est en effet fréquent de voir des personnes se rendre compte, lorsque le litige survient, qu’elles ont prévu une clause d’arbitrage en leur contrat d’entreprise qui désigne comme seul juge de leur conflit l’auteur du contrat qui a mis gratuitement en ligne cette convention sur internet. Sauf accord exprès des parties, la partie plaignante ne pourra pas faire autrement que saisir ce Tribunal Arbitral même si l’Arbitre désigné ne semble pas maîtriser complètement ni les règles applicables en matière de respect des droits de la défense ainsi que les dispositions légales applicables au cas dont il est saisi.

La Commission de conciliation Construction

La Commission de conciliation Construction a été créée avec le soutien du service public fédéral Justice, par la Confédération Construction, Test-achats et la Fédération royale des sociétés d’architectes de Belgique (FAB). Cette Commission intervient dans les litiges techniques survenant dans le cadre de la construction ou de la rénovation de logements privés.

Cette Commission fait appel à des experts-conciliateurs qui tentent de concilier les parties. S’ils y parviennent, l’accord est entériné et appliqué par les parties. Par contre, si la conciliation échoue, l’expert désigné rédige un rapport technique contraignant pour toutes les parties impliquées dans la procédure. Dès lors, en cas d’échec de la conciliation, les parties pourront, si elles le souhaitent, introduire leur procédure judiciaire devant les Cours et Tribunaux et se prévaloir de ce rapport technique et, ainsi, éviter la désignation d’un expert judiciaire par le Tribunal, ce qui procurera un gain de temps important dans la mise en état du litige devant les Tribunaux.

La médiation se différencie de ce système par le fait que, en raison de son caractère confidentiel, aucune constatation réalisée en cours de médiation ne pourra en effet être ultérieurement produite en justice.

Cette conciliation se distingue de l’arbitrage par le fait que le conciliateur prête ses bons offices pour faciliter la conclusion d’une solution que les parties détermineront elles-mêmes alors que l’arbitre intervient au litige comme un véritable juge imposant sa décision à tous.

La Commission de conciliation Construction peut être désignée, dans le contrat initialement conclu par les parties, comme l’institution qui sera chargée, en cas de conflit, de concilier les parties mais elle peut également être librement désignée par ces dernières moyennant leur accord exprès lorsque le litige est déjà né.

 

 

Notre société évolue rapidement et se complexifie au même rythme. Les rapports entre les individus se formalisent de plus en plus dans des contrats complexes qui appellent des connaissances techniques et juridiques pointues.Le maître d’ouvrage profane devra donc veiller à s’entourer de conseils de personnes avisées et spécialisées qui lui permettront, tout au long de son aventure immobilière, de faire les bons choix et de ne pas se tromper.

De cette manière, il diminuera les risques de litige et augmentera, corrélativement, ses chances d’obtenir une rénovation ou une construction conforme à ses attentes légitimes.

Cependant, en cas de litige, il devra évaluer, à chaque instant, les conséquences de ses choix procéduraux en fonction de ses intérêts propres.