Ontstaan van een onroerende verkoop: contrastrijke evolutie in de rechtspraak

Ontstaan van een onroerende verkoop: contrastrijke evolutie in de rechtspraak

De principes die van toepassing zijn met betrekking tot het ogenblik waarop een onroerende verkoop als voltrokken dient te worden beschouwd, blijken vandaag het voorwerp uit te maken van een evolutie in rechtspraak, n.a.v. twee arresten van het hof van beroep te Brussel dd. 23 juni 2011 en 18 november 2011.

In principe bepaalt artikel 1583 van Burgerlijke wetboek dat de verkoop voltrokken is zodra er tussen de partijen een akkoord bestaat omtrent de prijs en het voorwerp. Deze twee aspecten worden als “essentiële” elementen van een verkoopovereenkomst gekwalificeerd.

Het is bovendien algemeen aanvaard dat een verkoop om voltrokken te kunnen worden, eveneens impliceert dat de partijen het eens zijn over de door hen bepaalde “substantiële” aspecten van de transactie. Dit zijn elementen die door de partijen als doorslaggevend zijn beschouwd en waarover in ieder geval een akkoord moet bestaan.

De substantiële elementen van een verkoopovereenkomst betreffen bijvoorbeeld het verkrijgen van een bankkrediet, de toepassing van verlaagde registratierechten, de ondertekening van de notariële akte op korte termijn, de betalingsmodaliteiten, de datum van de eigendomsoverdracht en van de overdracht van de risico’s, het vroegtijdige bezit van het goed door de kopers enz.

Volgens de traditionele rechtspraak dienen deze aspecten om “substantieel” te kunnen worden, als dusdanig door de ene of de andere partij worden gekwalificeerd en dit vóór de ondertekening van het (aan)bod.

Deze principes, die zowel door de algemene rechtsleer als in de rechtspraak zijn bevestigd, werden recentelijk door twee arresten van het hof van beroep van Brussel in twijfel getrokken.

In een eerste arrest van 23 juni 2011 heeft het hof van beroep geoordeeld dat “het akkoord omtrent de prijs en het voorwerp soms niet volstaan om een verkoop te laten ontstaan, in het bijzonder wanneer de partijen zijn overeengekomen om een verkoopcompromis te ondertekenen en zij bijgevolg over de substantiële elementen van de verkoop dienen te onderhandelen. De aanvaarding van een onvolledig (aan)bod waarvan de onvolledigheid voortvloeit uit de omstandigheid dat in dit (aan)bod geen melding is gemaakt van de substantiële voorwaarden, leidt tot het ontstaan van een onvolledig akkoord, een kaderakkoord of een principeakkoord waaruit een verbintenis ontstaat om de onderhandelingen te goeder trouw voor te zetten”.

Op basis van dit arrest dient men te concluderen dat een ondertekend (aan)bod dat enkel over de prijs en het voorwerp gaat, per definitie onvolledig is zodat dit document slechts tot een voltrokken verkoop kan leiden op voorwaarde dat de partijen, na de ondertekening van dit (aan)bod, tot een akkoord komen over alle “substantiële” elementen van de transactie.

In casu heeft het hof geoordeeld dat de ondertekening van een verkoopcompromis als een “substantieel” element diende te worden beschouwd, gelet op het bestaan van e-mailverkeer tussen de partijen over de ondertekening van een dergelijk compromis na de datum van het (aan)bod.

In een tweede arrest van 18 november 2011 heeft het hof van beroep zijn standpunt bevestigd en bijgevolg geoordeeld dat: “(…) het feit dat na de overeenkomst (…) een akkoord over de prijs (…) en het voorwerp (…) zou kunnen bestaan, niet voldoende is om de verkoop te voltrekken”. Meer nog: “Het contractuele proces met betrekking tot de verkoop van een onroerend goed gebeurt in het algemeen in verschillende stappen waarbij de partijen de essentiële en substantiële voorwaarden van hun akkoord bepalen. Dit akkoord is niet altijd alleen afhankelijk van het voorwerp en de prijs, maar kan ook afhankelijk zijn van andere elementen waarover de partijen hun akkoord wensen te geven, met als gevolg dat deze aspecten een essentieel of substantieel karakter hebben. Dit kan de volgende aspecten betreffen: de betalingsmodaliteiten, de eigendomsoverdracht, de hypothecaire, stedenbouwkundige toestand, (…), de ondertekening van een compromis (dat vaak de gelegenheid vormt om de essentiële aspecten van de verkoop te bepalen), (…)”.

Volgens deze twee arresten is een akkoord over de prijs en het voorwerp onvoldoende om te kunnen besluiten dat de verkoop voltrokken is. Een dergelijk document is enkel een verbintenis om te goeder trouw te onderhandelen over een gesloten akkoord. Een dergelijke rechtspraak heeft als gevolg dat men dient te controleren wat na de ondertekening van het (aan)bod is gebeurd en bijgevolg of de partijen uiteindelijk tot een akkoord zijn gekomen over alle substantiële elementen van de verkoop.

Tegen deze rechtspraak werden in de rechtsleer een aantal kritieken geformuleerd, alsook werden door andere rechtbanken beslissingen in tegengestelde zin uitgesproken, die steunen op een meer traditionele opvatting van het consensuele karakter van de verkoop en de bewijskracht van de akte (cfr. Rb. Gent, 10 januari 2012, R.G.D.C., boek 7, p. 390).

De meeste kritieken hebben betrekking op de juridische onzekerheid die uit deze recente rechtspraak van het hof van beroep te Brussel volgt van zodra één van de partijen, te kwader trouw en na de ondertekening van een (aan)bod, het bestaan van een “substantieel” element van de verkoop zou kunnen aanvoeren dat bij gebrek aan akkoord, een voltrokken verkoop zou kunnen verhinderen.

Ondanks deze kritische analyse dient men nochtans vast te stellen dat de twee bovenvermelde arresten van het hof van beroep te Brussel door een aantal rechtbanken in eerste aanleg zijn gevolgd.

In een recente analyse door dhr. CARNOY[1], wordt immers verwezen naar beslissingen van de rechtbanken van eerste aanleg te Brussel en Nijvel die ook bevestigen dat bij onderhandeling over aspecten die voor de partijen als “substantieel” worden beschouwd, die na de ondertekening van een (aan)bod zijn ontstaan, de verkoop tussen de partijen pas voltrokken is nadat een akkoord over alle deze “substantiële” aspecten bestaat. In concreto gebeurt dit vaak in het stadium van het compromis.

Deze recente rechtszaken zijn in dit juridische debat van belang en de juridische raadgevers dienen de toekomstige beslissingen zeer aandachtig te volgen om te kunnen nagaan of er sprake is van een nieuwe algemene evolutie in de rechtspraak betreffende de totstandkoming van overeenkomsten, of of het enkel om geïsoleerde beslissingen gaat.

Ondertussen en omwille van de onzekerheid in de rechtspraak over de juridische kracht van een ondertekend (aan)bod waarbij de partijen alleen een akkoord over de prijs en het voorwerp hebben gesloten, dient het verkoop(aan)bod voorzichtig te worden geformuleerd.

Indien de partijen in het (aan)bod uitdrukkelijk een verwijzing naar de ondertekening van een compromis opnemen, bestaat er immers een groot risico dat bij gebrek aan ondertekening van een dergelijk verkoopcompromis, bijvoorbeeld wegens het ontbreken van een akkoord over een “substantieel” element, na het (aan)bod, de rechter zal concluderen dat er geen voltrokken verkoop bestaat.

Het is bijgevolg in het belang van de beide partijen die bij de ondertekening van een (aan)bod de intentie hebben om definitief te worden verbonden, om dit (aan)bod voldoende gedetailleerd te formuleren, alsook in het (aan)bod melding te maken van de juridische waarde die zij aan het (aan)bod wensen te geven.

De nauwkeurigheid van de inhoud van het (aan)bod en in het bijzonder van alle aspecten die door een partij als “substantieel” zouden kunnen worden gekwalificeerd, heeft als voordeel dat de partijen minder geneigd zullen zijn om de verkoop in een latere stadium te verhinderen, door het te kwader trouw en na het (aan)bod aanvoeren van een nieuw ”substantieel” aspect.

Bovendien hebben de partijen om ervoor te zorgen dat hun intentie tegenover de rechter zo duidelijk mogelijk is geformuleerd, er eveneens belang om in het (aan)bod een uitdrukkelijke vermelding op te nemen dat de verkoop onmiddellijk voltrokken is zodat de ondertekening van het compromis, indien een dergelijke stap is voorzien, niet als een “substantieel” element dient te worden beschouwd.

 

[1] Rb. Brussel, 3 mei 2013; Rb. Nijvel, 14 januari 2013; Rb. Nijvel, 30 juli 2013 in G. CARNOY, “Comment évolue actuellement le droit de la vente d’immeuble ?”, 14 april 2014, http://gillescarnoy.be/2014/04/14/comment-evolue-actuellement-le-droit-de-la-vente-dimmeuble/