L'ENREGISTREMENT DES BAUX A USAGE EXCLUSIF D'HABITATION

L’ENREGISTREMENT DES BAUX A USAGE EXCLUSIF D’HABITATION

Que vous soyez bailleur ou locataire, vous ne pouvez ignorer que votre contrat de bail doit être enregistré. Mais qu’est-ce que cela signifie dans la pratique ? Quels sont les baux qui doivent être enregistrés ? À qui incombe cette démarche ? Dans quel délai et moyennant quel coût cette opération doit-elle être accomplie ? Quelles sont les conséquences du défaut d’enregistrement ? Le présent article vise à répondre aux questions les plus couramment posées au sujet de cette formalité dont les conséquences s’imposent tant au bailleur qu’au locataire.

Qu’est-ce que l’enregistrement d’un contrat de bail ?

L’enregistrement d’un contrat de bail consiste en l’inscription, effectuée par le bureau d’enregistrement compétent en fonction de la localisation de l’immeuble loué, des principales données contenues dans la convention, au sein d’un registre tenu à cette fin.

L’accomplissement de cette démarche a notamment pour effet de conférer date certaine au bail enregistré ainsi que de garantir son opposabilité à l’égard des personnes qui ne sont pas signataires du contrat.

Quels sont les baux qui doivent être enregistrés ?

Sont soumis à la formalité de l’enregistrement les baux, les sous-locations et les cessions de bail d’immeubles (ou parties d’immeubles) situés en Belgique.

Le présent article se limite toutefois à l’analyse des baux portant sur un bien affecté exclusivement au logement d’une famille, d’un groupe ou d’une personne seule (article 19, 3°, a) du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe).

Qui est tenu de procéder à l’enregistrement d’un bail à usage exclusif d’habitation ?

Il s’agit d’une obligation qui repose sur les épaules du bailleur, tant en application de la législation fiscale (article 30, 7° du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe) que du Code bruxellois du Logement (article 227, alinéa 1er).

Rien n’interdit toutefois à un tiers, qu’il soit mandaté ou non par la personne à qui incombe l’enregistrement, de satisfaire à cette obligation. Ainsi, s’il le juge opportun compte tenu de la protection que cette formalité lui offre, le locataire peut décider de procéder lui-même à l’enregistrement du bail.

Dans quel délai et moyennant quel coût l’enregistrement doit-il être effectué ?

Pour ce qui concerne les baux à usage exclusif de logement, le délai d’enregistrement est de deux mois à compter de la date de la signature du contrat (article 32, 5° du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe).

Moyennant le respect du délai imparti, ces baux sont enregistrés gratuitement et exemptés du droit de timbre (article 161, 12° du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe).

Relevons que l’enregistrement peut être facilement et rapidement réalisé par l’intermédiaire de l’application en ligne MyRent.

Quels sont les risques encourus en cas de défaut d’enregistrement d’un bail à usage exclusif d’habitation ?

  1. Sanction fiscale

Le défaut d’enregistrement dans le délai légalement fixé expose le contrevenant à une amende fiscale (article 41 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe).

Le Code bruxellois du Logement stipule que les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à charge du bailleur (article 227, alinéa 1er).

  1. Sanctions civiles
  • Pour le bailleur

Pour ce qui concerne les baux de résidence principale (quelle qu’en soit la durée) et de logement étudiant, une fois la période de deux mois écoulée, tant que le contrat n’est pas enregistré, le locataire peut mettre fin au bail, à tout moment, sans devoir respecter le délai de congé imposé, ni supporter l’éventuelle indemnité due, à la stricte condition qu’il ait mis préalablement le bailleur en demeure d’enregistrer le bail et que cette mise en demeure, adressée par courrier recommandé, soit demeurée sans suite utile pendant une durée d’un mois (article 227, alinéa 2 du Code bruxellois du Logement).

Cette faculté offerte au locataire ne le dispense toutefois aucunement d’informer le bailleur de sa décision de quitter les lieux loués.

  • Pour le locataire

L’absence d’enregistrement peut également porter préjudice au locataire si le bailleur venait à vendre ou à donner le bien loué. En effet, à défaut d’enregistrement, le contrat de bail conclu n’est pas opposable à l’éventuel acheteur ou donataire, qui n’est pas partie à cette convention.

Ainsi, le locataire ne dispose d’aucune garantie à l’égard de ce tiers acheteur ou donataire, du moins s’il occupe les lieux depuis moins de six mois.

Dans l’hypothèse où le bail n’a pas date certaine antérieure à celle de la transmission du bien loué mais que le locataire peut se prévaloir d’une occupation d’au moins six mois, l’acheteur ou le donataire dispose de la faculté de mettre fin au bail, à tout moment, moyennant la notification d’un congé de six mois au locataire, au plus tard dans les six mois qui suivent la passation de l’acte authentique constatant la mutation de propriété, sans qu’un congé puisse être notifié préalablement à cette date (article 229, alinéa 3 du Code bruxellois du Logement).

Point d’attention : la Régionalisation

Il est important de rappeler que la matière du bail d’habitation a été régionalisée et n’est donc plus fédérale.

Cela entraîne quelques différences entre les différentes Régions du Pays.

Le lecteur sera donc attentif à se renseigner précisément sur la législation régionale applicable à son contrat de bail.

A titre exemplatif, en Wallonie, l’enregistrement des baux d’habitation est soumis à un régime juridique similaire à celui applicable en Région bruxelloise, que nous venons d’exposer, sous réserve toutefois des subtilités suivantes :

  • la faculté de résiliation offerte au locataire en l’absence d’enregistrement du bail ne semble pas concerner les baux de logement étudiant ;
  • le décret wallon prévoit une sanction civile supplémentaire dans le chef du bailleur en cas de défaut d’enregistrement, à savoir l’absence d’indexation du loyer si celle-ci est favorable au bailleur (article 57, alinéa 2 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation);
  • dans l’hypothèse où le bail n’a pas date certaine antérieure à celle de la transmission du bien loué mais que le locataire peut se prévaloir d’une occupation d’au moins six mois, la règle est la même qu’en Région bruxelloise, à l’exception de la durée du congé qui est de trois mois, lequel est à notifier au locataire dans les trois mois qui suivent la passation de l’acte authentique constatant la mutation de propriété (article 63, alinéa 2 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation).

Sandra BROCHÉ

Sadri ELLOUZE

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